一、商業地產輕資產管理的解析
1、商業地產輕資產運營概念理解
商業地產輕資產的概念是企業開展品牌和管理的輸出，企業將憑借自身的強大經營實力、品牌實力和企業信譽，對社會的商業地產資源進行整合經營，提升物業價值，并獲取回報的一種新的商業地產經營模式。以商業經營為主，是依靠資金社會化募集工作開展，是商業地產開發企業的社會分工進一步細化的結果，在適當政策成熟的時候，其將變身為商業地產金融資產交換流通的模式，為其管理的項目進一步提供融資、上市、資產買賣等服務。其本質就是通過專業化的商業地產經營道路，實現商業地產資源的最佳配置，從而通過多贏的模式，讓合作的各方實現商業地產資源經營價值的最大化。
不動產管理通常分為三個層次：投資管理、資產管理和物業管理。海外商業地產公司中投資管理和資產管理綁定較為普遍，資產管理人價值通過資產價值間接體現，資產投資本身是目的。中國商管公司剝離了投資和金融相關職能，主要從事資產管理和物業管理，其實質是切分經營性資產現金流并實現資產的局部“資本化”(在委托管理模式下體現的更為典型)。
商業地產輕資產運營是指相對于企業自己投資自己管理來說，其輕存在不同的程度，具體來說商業地產輕資產運營包括委托管理、管理輸出、包租、合資參股。
由于REITS等退出通道尚未全面建立，重資產版塊還是以上市開發公司投資性房地產的形式存在。
輕資產層面則主要合作方式：1)純物業管理;2)物業+商業/商務管理;3)純商業/商務管理，三種業務組合方式分拆上市，可最大化的釋放地產企業價值。
2、中國商業地產輕資產化的主要成因
①、市場存在客戶需求，不同的專業化程度和規模，可以帶來不同的經營效益，而先進和明確的經營理念更有利于商業的投入和經營，客戶還存在需要品牌商業的號召力來帶動項目住宅的銷售和價格提升需要，也存在提升商業管理能力的培養成長需要
②、邊遠城市缺乏優質的商業資源和優秀的人才，需要優秀的管理公司帶動和培養項目的關鍵人才;
③、商業地產企業本身存在擴張的需要，a、是擴大規模和盈利，b、是吸引和留住優秀人才，c、是搶占空白市場;
④、領頭企業發展成就和相對的高收益低風險，帶來目前商業地產管理企業輕資產擴張的潮流，這是潮流大勢。
⑤、部分企業需要在境外上市，需要成長速度和規模，需要企業提供對應的市場價值，需要新的盈利故事提振投資者信心和想象力;
⑥、輕資產模式，可以為企業帶來品牌的宣傳和提高發展速度，在投資很小或不用投資的情況下，搶占擴大市場占有率;
⑦、部分企業需要開好局或對項目進行專業的經營改造，未來才可能在市場具有流動性，需要專業化的運營指導和帶動。
⑧、目前多少商業地產開發的歷史經驗積累，為輕資產發展擴張積累了一定的人才儲備，也積累一定的輕資產擴張管理經驗。雖然商業地產管理不如星級酒店可以進行相對專業化的標準化運營和擴張，但其在市場的表現上，也存在大體的相似性，雖然它的經營管理水平比酒店的管理彈性更大更不確定，但也還是存在一定的價值評判標準的，存在一個市場的平均價格租金水平評判和相對標準的基本運營范式，正常情況下，不會脫離市場太多，因此，也是可以合同量化，考評量化。
⑨、方案的推廣和執行需要，由于管理上下級關系存在或雇傭關系的存在，在個別職業經理人的好想法和方案無法執行時，有一個有力和具有多個成功案例的團隊介入，往往可以取得奇效。
⑩、其他還有：合作拿地、工程代建、物業服務、智庫咨詢、資產證券化、獨特性服務的各種需要
3、商業地產輕資產管理公司會誕生如麥當勞式的巨無霸連鎖企業嗎?
目前分析看，不太可能，原因如下：
①、因為其投資規模要求較大，負責化程度更高，而且目前商業地產投資對商業消費水平要求較高，目前來看，全世界服務內都還沒有出現類似麥當勞式的連鎖購物中心，更沒有出現類似麥當勞這樣以輕資產為主的購物中心連鎖品牌，反而是中國的萬達商業目前規模已達到全球商業地產管理規模的前列，已有四五百家規模，管理了幾千萬方商業物業，但與麥當勞的上萬家還差許多個數量級;
②、需要有好的盈利模式創新和經營示范效應帶動，目前沒有出現，目前相對標準化和經營能力極強的商業地產管理企業數量極少，同時，還存在普遍水土不服問題;
③、需要有社會資本的投入和價值認同，需要時間觀察和磨合。
④、理論上中國短期內購物中心發展近萬家，存在規?；虡I輕資產化發展機會，可以有好發展，但做不到麥當勞這樣的規模，這需要有十分優秀的人才和超大企業投入或企業有好的類似公募REITS的融資機會，這也需市場機緣，需要品牌號召力，更需要資本市場的認同和投入，需要有眼光和實力的企業不斷投入，隨著中國REITS市場的發展，資產投資有更多獲利退出機會，如果企業能做到高水平經營和規?；洜I，應該會有很大的發展機會。
賣變現。
4、中國商業地產輕資產運營企業的主要盈利模式的介紹
目前中國商管公司主要采用委托管理、品牌及管理輸出和整租三種模式
5、目前已上市商業管理公司對已開業商場項目的運營管理收費模式梳理
注：數字為截至2020年底采用相應模式的已開業管理項目數量;
資料來源：公司公告，中金公司研究部
6、商業地產輕資產管理公司與海外五大行的區別和異同
海外地產五大行是商業不動產領域的“投行”，和商管公司作為相對狹義的“運營商”內涵不同，五大行業務更輕更專注一些，服務時間偏臨時性，顯得更短一些。商業地產輕資產管理公司需要投入的時間周期更長更久，需要業務后期的長期維護更多。
五大行的業務偏中介交易策劃性質，而商管公司偏實操運營，其業務的復雜程度和綜合程度更高，投入更大，更顯的是“勞動密集型”，而五大行偏“智慧型”，當然，兩者也存在著業務交叉和相似性，比如都有市場調研和策劃工作，都有同時，提供物業管理租賃的可能等等。
五大行的主要業務服務內容圖示：
7、三個代表性案例情況簡介：
①：紅星美凱龍佛山樂從改造案例
本人在2008年間親自有參與該個項目的經營合作，當時的樂從豪達家具城在開業不到一年左右，就陷到了商戶大面積撤場，收租率極低情況，經過樂從政府的協調，與紅星美凱龍達成了輕資產服務合作協議，樂從紅星美凱龍合作方——豪達家具城，每年支付近千萬的品牌管理費，又花費了幾千萬對新落成的商業體進行外立面改造，進行商場更名，同時，承擔了紅星美凱龍的主要管理人員的工資和差旅費，為了突破市場的壟斷，還花費了幾千萬元，進行品牌產品的引入備貨裝修，經過短短半年多的籌備重新裝修，后成功開業，借助紅星美凱龍的一套成熟運營制度和長期客戶關系的管理，其租金水平不斷提高，收租率接近100%，克服了項目位置偏僻帶來的經營挑戰，現在在十多年過去了，項目仍在穩健運行合作，通過雙方的輕資產的合作，取得的主要經驗是一要品牌借力，利用品牌輸出公司的規?；蜕虘舻拈L期關系，進行有力的品牌落位和科學的商業規劃，二是要借助輸出方的經驗和制度，對項目進行持續的營銷和開展全國性的營銷聯動;三是要能有力的說服合作投資商進行關鍵性業務競爭投入，敢于業務破局，這完全是借助了紅星美凱龍長期經營的經驗信心，借助了集團團隊共同推動，才推動了投資方大膽的進行了資金投入，如果是單個新介入的職業經理人很難有說服力，讓投資方進行相關必要的投入?？梢哉f是輕資產的經驗和品牌方的長期經營業績給了合作的業主投資信心，輕資產對盤活項目功不可沒。
②：深圳金鵬百貨案例
項目原來就在我公司旁邊，后來，我也長期供過貨物給它，這是一個金鵬集團與深圳布吉村合作的項目，在90年代初期建筑完成，項目基本上市持有，有十多層樓高，樓上是酒樓和酒店，樓下七層十商業，建成后由于人口少、招商弱等問題，一直以來就是一二樓有部分商業出租，其他樓層長期空置，后來金鵬集團與當時全國經營的最好的上海一百合作，通過冠名“上海一百”，引入上海團隊招商管理，很快就把項目招滿，高樓層商業也很好的經營起來，當時成為布吉鎮的商業龍頭，后來在合作幾年期滿后，商業改名為“金鵬百貨”，經營一直較暢順，后來還開了幾個分店。這個項目的輕資產合作經驗也說明了與商業龍頭合作借勢發展的作用，同事，也說明，商業輕資產合作，可以成為企業階段性運作手段，當項目成熟時，企業可以根據自己的戰略目標，對是獨立經營還是續約，進行有效取舍。
③：萬達廣場
營業收入 234.8 億元，(+36.6%)
商管服務收入 38.8 億元，(+6120%)
在管商業建筑面積：5900萬平方米
收入狀況
2021年，珠海萬達商管總收入234.81億元，毛利為105.22億元;毛利率為44.8%。
萬達商管凈利潤由2020年的11.12億元大幅提升至35.12億元。主要是其委托管理收入以及物業管理、增值服務收入增長所致
在管規模狀況
按截止至2020年年底的總在管建筑面積計算，珠海萬達商管是中國最大的商業運營服務提供商，市場份額為8.3%。同時也是行業中科技驅動的商業管理和數字化運營的先驅，主要專注于商業廣場。運營方面
珠海萬達商管擁有285個萬達集團商業廣場均采用委托管理模式管理，合共135個在管獨立第三方商業廣場中95個采用租賃運營模式管理。
自2002年起，珠海萬達商管開始為萬達廣場提供服務，并于2015年開始以輕資產模式管理獨立第三方商業廣場。
于往績記錄期，在管萬達集團商業廣場占項目的大多數。在管獨立第三方商業廣場數量逐年提高。截至2019年、2020年及2021年12月31日，我們的在管獨立第三方商業廣場數量分別為71個、98個及132個，占在管商業廣場數量的22.0%、26.6%及31.7%。
展望
預計2022年,在拓展規模和項目開業方面完成不低于70萬平方米的新拓合約面積，并實現不少于8個項目的炫彩開業;在運營管理方面，目標出租率不低于95%。
此外32個咨詢項目有望陸續轉化，營收增長具備較強確定性。
二、商業地產證券化解析
1、什么是商業地產證券化
目前市場沒有標準的定義， 商業地產企業把自身項目經營的現金流，通過打包、切割、增信、報審的方式，變成市場證券交易所發行證券，賣給市場的投資者和投資機構。
這一個與上市企業融資相似的過程，就是商業地產證券化融資，它是一種企業的直接融資的手段。簡單的說是把企業在經營的未來的現金流提前收取以進行企業再投資的過程，它既類似于企業遠期支票的貼現，也類似于企業的上市全過程，但它是資產上市，信息披露更簡單，時間周期相對短很多，確定性也大很多。它是一種資產管理的經營模式。
把商業物業，包括租賃或自建物業的五類產品(商業、寫字樓、酒店、廠房、旅游地產)，通過證券化手段，提前把未來收益變現。
2、為何商業地產證券化是創新融資模式
商業地產證券化融資是一種創新融資模式，是因為如下原因：
①、首先這是一種新的融資方式，是商業地產企業在傳統融資渠道之外的一個新通道，為商業地產企業，提供了新的融資選擇。
②、它是企業從間接融資向直接融資轉變的新方向和機會，它不再是向銀行借款，不再是以銀行為中介的間接融資;它是一種向投資者或投資機構的直接融資;
③、它是商業地產企業迅速回收投資，達到資金投入良性循環的目的，這種模式將改變商業地產企業的估值方式和投融資方式，也將間接影響商業地產企業的商業規劃，從思想概念上改變企業的經營;
④、它可以提供新的商業地產管理新的激勵途徑，它可以及時反應體現出項目經營能力的價值，在項目的估值和融資時，充分體現出經營價值，在上升到公募REITS階段，可以從多角度對經營管理人員進行有效的激勵，建立有效的激勵價值體現;
⑤、它為社會投資提供了一種分散投資和靈活投資的方式進入分享商業地產經營價值的新通道，是一種盤活存量資產的經營新方式;
⑥、它是一種資產管理方式，是企業實現輕資產運營的方法手段，對于有經濟和經營實力的企業來，它本身是一種很好的自我發展的經營模式，它可以獨立的借用市場資源，進行募資、并購、擴張、資產轉讓、資產優化;
3、開展商業地產證券化的具體好處是什么?
不同的商業地產證券化業務，具有不同的作用和好處，但普遍來說，現在的三種主要商業地產證券化手段有幾個普遍的如下好處：
①、可以迅速的把企業前期的投入資金快速回收，實現企業資金投入的良性循環，還可以提高企業的直接融資比例，降低企業融資費率，提高企業的資本化率運作水平。CMBS可以做到項目一般估值的6-7成融資，類REITS最高可以做到項目估值成的95成，部分企業項目證券化融資可以達到市場PE倍數30倍上下，這遠高于房地產企業目前在國內股市和香港市場上市的估值和融資額度。其產品采用結構化安排設計，采用優先、次級、劣后的安排，可以設置不同層級，可以根據投資者接受程度，設置不同的產品期限或采用長周期但可以采用不同開放期限回購和贖回設計融資證券產品，讓具有不同的開放期限的產品，對應不同的利率融資費率，它是由資產服務機構組織面向合格投資人或機構，組織對外銷售相關證券，它是在國內的兩個交易所進行正規登記備案的產品，它是一個直接融資行為。
目前兩者的市場利率一般在5-6%之間，部分主體信用強的企業，最低優先級利率可以達到2.67%，公募REITs可以權益徹底出表轉讓。融資費率與市場正常接軌，甚至略低于市場，目前在一個合理的利率空間內，甚至略低于市場平均融資成本，它屬于中風險資產配置優選產品。
②、企業融資新手段新通道。目前是國家政策鼓勵推行的一種融資手段，它可以減少因政策變化，由于融資渠道單一或變化帶來的融資影響，商業地產證券化通道的打開，可以增加企業融資新機會。
③、提高融資的資金使用效率，CMBS和類REITs的融資，通過設計和審批安排，平?？梢詿o需固定每月還本或極少還本，可以要按季度、半年支付約定的證券票息就可以，在約定的開放期內，在證券不能續發的情況下，可由發行方進行還本贖回或由資產管理公司處置資產返還投資者總本金。這種設計結構安排，可以提高融資資金的使用比例和靈活性，減少日常的還款壓力。④、一般銀行的貸款對企業的用途有嚴格的要求和管制，需要逐筆使用進行報批，而商業地產證券化的資金，對其融來的資金，一般管制較少，即使有約束，也不會太為嚴格，它可以等同于企業自有資金靈活使用。⑤、為企業資產相對準確的進行公開市場價格定價，可以提前鎖定兌現企業經營的價值權益和預估企業的收益，進而影響到商業地產企業的商業布局規劃和擴張方式及計劃?？梢蕴崆白儸F，鎖定收益，開展業務轉型和新投資。
4、企業要怎樣開展商業地產證券化業務?
目前中國市場，商業地產證券化業務已基本成熟，各服務機構在長期的服務過程中，已基本解決了各種產品的設計問題和制度問題，一般只要企業資產合規和主體信用評級合格，或者企業通過業務合作增強企業的主體信用，都存在成功發行商業地產證券化產品的可能。
雖然在目前階段，中國商業地產證券化公募REITS并未正式推出，只是推出一些與商業地產有關的產業園區、倉儲設施、數據中心相關產品。零售、辦公類物業仍未正式推出正式的公募REITs產品。一般商業地產企業，在目前階段，只合適于從事私募證券化產品發行，尋找機構投資者在證券交易所內發行交易。
要開展商業地產證券化業務，我們建議從以下幾個方面嘗試：
①、自己要招聘合適的人才。開展業務內行對接和人才儲備首選招聘有經驗的商業地產證券化從業人員，或聘請專業的商業地產證券化咨詢顧問機構進行短期或長期的合作，而知己知彼商業地產顧問公司就是專業從事商業地產證券化咨詢業務，它可以取代部分專業人員，為您公司提供相關的各種商業地產證券化專業知識信息服務，為您代辦商業地產證券化各類具體業務，為您選擇協調各個專業服務機構提供專業深度服務，市場上，由于還沒有成熟的商業盈利模式存在，目前專業的商業地產服務咨詢機構仍是空缺，一般資深的專業操盤業務機構成熟的專業人員，業務較繁忙，無暇顧及此項業務。
②、聯系合適的中介機構提供服務，指商業地產證券化中介機構、基金子公司、證券公司結構融資部或銀行投行部。業務上一般是發行成功后收費，但如果正式開展業務，有關會計師、律師事務所、資產評估機構、產品評級機構會在產品發行成功前分階段收費，但費用相對較少，一般在100萬以下。而且是在主辦發行機構基本確認可以發行的前提條件下才會開展收費業務。
目前合適的中介機構不多，由于目前業務的普及性不夠和牌照限制，一般的新增第三方服務機構，缺乏合適的角色定位，無法開展工作獲得相應的利益，而一般的證券公司和基金公司，也存在案例經驗不夠，操作業務的具體人員，案例經驗和服務經驗都不豐富，面對實際業務的復雜情況，許多人都不懂得處理業務承接，也無法順利快速推進業務進程，更無法思考和懂得綜合運用資產證券化工具為企業提供創新的融資服務，不懂運用資產證券化工具推動企業的輕資產運營模式創新。
由資產管理機構的委托方，整合各類中介服務機構開展業務落地，按流程開展工作上市和開展后續的管理工作
③、項目方要提供相應的財務基本數據和企業項目的各種相關資質，做出前期的可行性初步判斷好，以決定是否進一步推進證券化業務工作，進行查漏補缺，反復溝通;
④、建議企業選擇一個進行前期咨詢和長期輔導的合作服務機構，這樣，可以把項目做的更經濟合理，可以彌補自己人才不足的問題。
與專業的中介機構合作，可以進行多溝通和多比較，而這也是必要的，它也是一種方案和人員選擇優化的合作方法，可以在不增加企業融資費用情況下，可以更加節省人力和物力投入，而深圳知己知彼商業管理有限公司就力圖承擔為企業商業地產證券化資源進行優化配置，為您提供更專業、更多組合服務方案。
⑤、支付顧問費，去聘請公司專業人員顧問，隨時碰到問題，隨時交流，多溝通多了解，才能獲得可行性商業地產資產證券化執行方案。
⑥、組織專業學習，參觀考察同行項目，進行經驗交流，閱讀專業書籍。
⑦、勇于實踐，在干中學，在學中干，邊學邊完善，做好人員儲備、知識儲備、經驗儲備。
⑧、制定公司商業地產證券化業務規劃計劃，結合具體項目進行實踐，隨時觀察了解行業動態，了解政策和市場動態信息，不斷應變，及時調整業務計劃和工作方法。
目前企業在資產證券化業務實踐過程中，不是要不要做的問題，應該是要把握先機會勇于嘗試實踐，如果有條件的話，應該從各個角度拼盡全力努力去爭取方案落地。市場從來沒有最省錢的優化方案存在，與多一些專業機構溝通合作比較，前期支付適當的服務費用，也許，企業可以少走彎路，企業在商業地產資產證券化的路會走的會更順。
企業只有在業務實踐的過程中，才能積累人才和經驗，企業在證券化化過程中，應該不要力圖一步到位，不要什么都去追求最優結果，或者一味追求最便宜費用，因為，商業地產證券化是一個長期融資的持續過程，在此過程中，結交優秀負責的合作伙伴和人員非常重要，在目前階段，各服務機構在方案實施能力上，應該差異不大，案例經驗普遍都不多，但人員素質、辦事效率，仍存在較大的差異，人員素質和人才的競爭和選擇是項目發行證券化的關鍵因素，對企業來說，專業的識別判斷中介服務機構水平能力，把握首次成功機會，建立市場實踐信心，非常關鍵，在人力和顧問、中介費支付上適當的多投入一些，這樣的結果，可以讓企業擁有更高的成功概率，與優秀的中介專業服務機構，尤其是具有證券化策劃經驗和商業地產經驗的顧問公司，建立合作關系，對建立良好的市場業務合作關系，優化合作方案，解決消除操作過程中的疑難雜癥，十分有必要。師傅領進門，修行靠個人!
人才和理念是企業商業地產資產證券化業務工作的基礎。開展商業地產資產證券化工作，從聘請顧問開展業務咨詢開始，為我所用，而不為我所有的業務合作方式，可以讓您具有更多的業務選擇余地和成功概率!
4、如何選取商業地產資產證券化標的
沒有絕對的標準，但各證券公司根據資產證券可發行的難度，制定自己的負面清單，對入池資產做出了各自的規定，10億元估值為宜，因為需要攤銷各種中介固定費用，從經濟合理角度，10億元估值為起點，相對較為經濟企業資產回報率適度就可以，其實關乎融資的比例層數，理論上都可以開展證券化融資，但回報率高些，融資順利些，由于資產證券化劣后持有，以及融資的層數一般在估值的6-8層問題，實際融資比例相對估值金額在5-7層，因此，無需8%的估值投資回報，理論上3-4%，也可以做融資。
此外，還因為我國獨特的監管體系，監管對于創新其實有明顯的指導性，制度創新空間有所限定。我們通過對監管文件，包括證券化相關的問答和指引，歸納的CMBS項目的目前審核受理的一般性要求如下(不一定精準，但是實操相對如此)
1)目標物業位于一二線城市，二線城市物業應位于城市核心商圈，產業地產物業應位于全國重點產業園區或全國性、區域性節點城市，優先選擇寫字樓、商場或物流地產;
2)增信主體評級不低于AA(國企)或AA+(民企，若目標物業資產很好則主體評級可放寬至AA);
3)目標物業運營時間超過兩年(若物業特別優質可放寬到1年)，平均每年毛租金為1億元以上，凈租金7,000萬元以上;
4)目標物業不存在產權問題，土地性質為出讓地且辦理完房產證，其他竣工結算手續也很完備;
5)若目標物業位于一線城市且增信主體實力較強，則融資規模預計最高可達到目標物業評估價值的60%-70%(一般項目融資抵押率最高為50%)。也即在當前CMBS的發起人一般至少滿足以下兩點之一：一是物業要處于一二線核心城市，且具有優質現金流;二是物業穿透的主體或增信主體也滿足一般發債的要求，比如交易所是AA評級附近(這一要求相對寬松)。
6)目前市場已發的CMBS項目一覽如下，目前規模尚且不大，相比信用債存量，只能算九牛一毛，且發行來看，并沒有出現井噴的態勢，CMBS的發展仍是極早期，他的年代尚未開啟。截至2019年6月30日，市場上共存續45只CMBS，按發行金額算，總計1201.09億元，發行主要集中在2017和2018年。
5、各服務機構的各種服務的大約收費的成本、工作周期：
證券公司收費：承銷費和管理費：1—1.5%，3-6個月律師行收費：30-50萬 1-2個月資產評估公司收費：(15-25萬)1-2個月資產評級公司收費25-30萬，1-2個月信托公司的費用(千分之1-5)10-30天保管銀行的費用(萬分之1-5)年費 10-30天.私募基金管理公司管理收費(千分之1-5)年費資產證券化的各項工作通常整體項目完成時間為3-6個月
6、商業地產資產證券化案例參考
①新加坡凱德置地的商業地產基金模式實踐案例參考
凱德置地是房地產公司最成功的證券化案例，新加坡凱德置地早先在中國和國外是采用自己投資、自己建設開發、自己管理的方式開展購物中心業務，后來它調整了它的經營模式，它采用了私募基金加公募REITs的形式進行項目的開發投資，對于其早期的項目，它采用私募基金的方式籌資建設，把資產裝在私募基金項目公司名下，一旦成熟，再把項目裝到REITS里面，這樣凱德置地就實現了整體輕資產運營的商業模式，這樣它就減輕資金壓力，這樣它通過不斷的拓展市場，提高其經營管理水平，在國內外取得了長足的增長。其重點是做好項目的運營管理，因為其資金充裕，其在國際和國內市場，產生了極大的競爭力。
②：萬豪國際酒店的商業地產資產證券化經營路線參考
萬豪國際所有的對外投資都是自己持有自己開發建設，部分對外輸出品牌管理，后來，它調整了它的經營思路，它采用了新的商業模式，它把它的酒店投資重資產放在萬豪投資名下，萬豪國際仍放在萬豪上市公司里面，萬豪投資在萬豪國際繼續提供管理服務的情況下，在市場上發行公募REITs，將其重資產變成輕資產，而其上市公司因為重資產的剝離變成完全的輕資產公司，其資本回報率極大的提高，其股市估值極大的提高，獲得更多的股市融資溢價，這樣的商業模式，讓其經營的資金壓力大大減輕，這樣提高了其經營市場競爭力。
③：京基瑞吉酒店成功發行CMBS
由京基集團有限公司作為發行人的”中信建投-京基瑞吉酒店資產支持專項計劃“成功發行!項目規模為31.58億元，優先檔票面4.5%創國內酒店類ABS產品發行歷史最低水平!2019年8月，京基集團發行了首單底層涉及大灣區酒店資產包的CMBS項目，規模32.00億元。上述系列項目的成功發行，為企業融資開拓了新的渠道，幫助其盤活存量資產、優化負債結構。
三、商業地產證券化與輕資產的關系
本人認為商業地產與商業地產證券化是一體的關系，商業地產資產證券化是商業地產資產輕資產更高級形式，通過證券化，無論是資產方還是品牌輸出方，都可以有效的解決項目的資金及時回籠問題，而所謂的輕資產和重資產經營，主要是指項目的資金占用多少問題，如果資金占用的少，就可以相對來說是輕資產經營，當然，輕資產運營，不僅是資金占用問題，我認為，更關鍵是經營水平要獲得良性的回報，要能夠形成項目的品牌人才聚合力和顧客吸引力。
如果僅僅是與與外部合作，沒有取得預期的回報和效果，這樣的輕資產經營就豪無價值，而如果能即把項目的輕資產合作業績做好，又能通過經營優化合作，讓項目通過資產證券化進行證券化融資或者投資合理推出，這樣的話，輕資產合作的成效和目的會顯得更高級一些，在資產合作層面，它們可以是相互相成，可以彼此成就，如果企業能通過輕資產合作，能做到商業模式的調整，能夠成功發行商業地產投資基金上市，這樣的話，將為企業在市場競爭中獲得資金和管理優勢，也為企業帶來多種盈利收入。
隨著未來國內國外REITS在中國的發展，未來商業的集中度會發生改變，商業地產并購會經常發生，商業地產企業，可以通過整售的形式將經營好的優質資產進行轉讓，或者運用基金的模式進行商業地產資產并購擴張。商業地產經營公司，還可能做為獨立的第三方管理公司，進行基金資產的雙重共同管理或者作為第三方公司參與相關資產的長期管理。從而獲得更多新的收入和商業地產資本化運作經驗。
